Im vorliegenden Fall (BGer 4A_143/2023) schlossen die Parteien einen Mietvertrag für eine 2-Zimmer-Wohnung ab. Als die Verwaltung mitbekam, dass die Mieterin die Wohnung untervermietete und in die Wohnung ihrer Schwester in einer anderen Liegenschaft der Vermieterin wohnte, wurde der Mieterin unter Androhung der Kündigung verpflichtet, die Wohnung innerhalb von 30 Tagen wieder selber zu wohnen. Da die Mieterin dieser Aufforderung nicht innert Frist nachkam, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag ausserordentlich und gleichentags auch noch ordentlich mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten. Auch der Schwester der Mieterin wurde die Wohnung gekündigt.
Die erste Instanz war der Meinung, die Kündigungen seien unwirksam. Demgegenüber erklärte die zweite Instanz die ausserordentliche Kündigung für die Wohnung für gültig.
Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten (Art. 262 Abs. 1 OR). Die Zustimmung zur Untermiete kann durch den Vermieter nur aus einem der folgenden Gründe verweigern:
- Die Mieterschaft weigert sich, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben
- Die Bedingungen der Untermiete sind im Vergleich zu denjenigen des ursprünglichen Hauptmietvertrags missbräuchlich oder
- Der Vermieterin entstehen aus der Untermiete wesentliche Nachteile.
Verletzt die Mieterschaft trotz schriftlicher Mahnung ihre Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme weiter, so dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar wird, kann der Vermieter den Mietvertrag mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Dabei nahm das Bundesgericht an, dass diese Voraussetzungen bei einer durch den Vermieter nicht genehmigten Untermiete gegeben sind, da Aussagen des Hauswarts und veranlasste Untersuchungen ergaben, dass es sich im konkreten Fall um eine unerlaubte Untermiete handle.
Eine Untermiete ist nach Rechtsprechung für Mieterinnen und Mieter vorgesehen, die das Mietobjekt temporär nicht selber benutzen oder bloss Teile einer Mietsache Dritten überlassen. Soll über die Untermiete jedoch ein Mieterwechsel beabsichtigt werden, handelt die Mieterschaft rechtsmissbräuchlich (Art. 2 ZGB). Die vage Möglichkeit, dass das Mietobjekt eines Tages wieder durch die ursprüngliche Mieterschaft selbst bewohnt werden könnte, ist nicht ausreichend.
Gestützt darauf bestätigte das Bundesgericht die Zulässigkeit der ausserordentlichen Kündigung.
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