Änderungen im Obligationenrecht ab dem 1. Januar 2026

Rechtliche Situation bis 31. Dezember 2025

Neu ab 1. Januar 2026

Bei Kaufverträgen wird häufig vereinbart, dass der Verkäufer für Mängel nicht haftet und stattdessen seine Gewährleistungsrechte gegenüber den von ihm beauftragten Planern, Unternehmern und Lieferanten an die Käufer abtritt.

Der Käufer muss dann selbst prüfen, ob ein Mangel auf Planung, Bauleitung oder Ausführung zurückzuführen ist und gegen wen er seinen Anspruch richten will.

Die Gesetzesrevision führt sowohl im Werkvertragsrecht (Art. 368 Abs. 2 nOR) als auch beim Grundstückskauf (Art. 219a Abs. 2 nOR) ein zwingendes Nachbesserungsrecht ein. Die Nachbesserungspflicht im Grundstückkauf umfasst dabei Gebäude, die neu errichtet werden oder in den letzten zwei Jahren entstanden sind.

Im Werkvertragsrecht gilt die Nachbesserungspflicht nur für Mängel eines beweglichen Werks, das in ein unbewegliches Werk integriert worden ist oder für Mängel eines Werks, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt wurde und als Grundlage für die Erstellung eines unbeweglichen Werks diente.

Entscheidend dabei ist, dass dieses Nachbesserungsrecht weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden kann. Im Werkvertragsrecht gilt dies jedoch nur, wenn der Mangel eine Baute betrifft (Anlagen sind demnach nicht erfasst).

Für Käufer gestaltet sich die Mängelrüge oft schwierig, da eine strikte Rügepflicht besteht.

Entdeckte Mängel müssen grundsätzlich «sofort», also in der Regel innerhalb von 7 Tagen, angezeigt werden. Mit einer vertraglichen Vereinbarung kann diese Frist verlängert werden. Häufig wird, in Anlehnung an die SIA-Norm 118, ein Rügerecht während der ersten zwei Jahre nach der Abnahme vereinbart.

Falls der Verkäufer die Frist verpasst, verliert er sämtliche Ansprüche gegenüber den verantwortlichen Unternehmern und muss Sanierungskosten selbst tragen.

Für den Käufer bleibt dadurch oft nur wenig Zeit, um zu entscheiden, welcher Baubeteiligte für den Mangel verantwortlich ist.

Neu sieht das Gesetz für Mängel bei unbeweglichen Werken und Mängel bei Grundstückkäufen zwingend eine Rügefrist von 60 Tagen vor. Dies gilt auch für versteckte Mängel, die erst nach der Übernahme des Werks oder der Liegenschaft entdeckt werden. In solchen Fällen beginnt die 60-tägige Frist mit der Entdeckung des Mangels.

Damit ist die gesetzliche Regelung grosszügiger als die SIA-Norm 118. Die Verlängerung der Rügefrist ist gesetzlich zwingend. Eine direkte Übernahme der SIA-Norm 118 ab 1. Januar 2026 wäre insoweit unbeachtlich.

Verpasst ein Käufer dennoch die verlängerte Rügefrist, verliert er nach wie vor seine Ansprüche gegen die verantwortlichen Parteien. Das Risiko bleibt also bestehen.

Viele Käufer gehen fälschlicherweise davon aus, dass eine Mängelrüge die Verjährungsfrist automatisch unterbricht.

Erschwerend kommt hinzu, dass Verkäufer oder Unternehmer in Gewährleistungsstreitigkeiten argumentieren, die Vertragspartner hätten durch eine vertraglich vereinbarte zweijährige Haftungsbeschränkung ab Abnahme sowie durch die Abtretung ihrer Gewährleistungsrechte an den Käufer die Verjährungsfrist einvernehmlich von fünf auf zwei Jahre verkürzt. Folgt das Gericht dieser Sichtweise, könnten viele Mängelansprüche bereits verjährt sein, bevor der Käufer den Mangel überhaupt erkennen und rügen konnte.

Obwohl Gerichte bisher sehr zurückhaltend waren, wenn es um die Annahme einer vertraglichen Verkürzung der fünfjährigen Verjährungsfrist auf zwei Jahre ging, schliesst die aktuelle Gesetzesrevision diese Möglichkeit nun vollständig aus.

Im revidierten Gesetz (Art. 219a Abs. 3 nOR und Art. 371 Abs. 3 nOR) ist ausdrücklich festgehalten, dass die fünfjährige Verjährungsfrist zugunsten des Käufers bzw. Bestellers zwingend ist und vertraglich nicht verkürzt, werden darf.

Damit haftet der Verkäufer fünf Jahre lang für Mängel an dem von ihm verkauften Grundstück und ist verpflichtet, innerhalb dieses Zeitraums rechtzeitig gerügte Mängel zu beheben.