Allgemeines
Grundsätzlich ist das Rauchen in einer Mietwohnung erlaubt. Selbst wenn der Mietvertrag ein Rauchverbot enthält, ist ein solches in der Regel rechtlich nicht bindend. Dennoch können Rauchimmissionen aus einer benachbarten Wohnung als Mangel gelten, wenn eine gewisse Intensität gegeben ist und die Häufigkeit das Zumutbare überschreiten.
Gesetzliche Grundlage
Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem Zustand zu übergeben und zu erhalten, der ihrem vertraglich vereinbarten Gebrauch entspricht (Art. 256 Abs. 1 OR). Weicht der tatsächliche Zustand davon ab, liegt ein Mangel vor, der Mängelrechte auslöst. Zigarettenrauch, der in die Wohnung eindringt und die die Nutzung der Wohnung spürbar beeinträchtigt, kann eine solche Abweichung darstellen. Geringfügige, zumutbare Rauchimmissionen gelten nicht als Mangel, überschreiten die Belastungen jedoch das vernünftige Mass, ist ein Mangel gegeben. Dringt der Rauch aufgrund baulicher Mängel wie undichter Fenster oder Böden ein, kann der Mieter vom Vermieter die Behebung verlangen. Auch bei rücksichtlosem Verhalten von Nachbarn, etwa indem er die Wohnungstür öffnet und der Rauch ins Treppenhaus zieht, ist der Vermieter verpflichtet, einzuschreiten. Die Beurteilung erfolgt objektiv nach dem vereinbarten Gebrauch, nicht nach subjektiver Empfindlichkeit des Mieters.
Vorgehensweise
In einem ersten Schritt muss der Mieter den Vermieter schriftlich über den Mangel informieren. . In der Mängelanzeige sollten die konkreten Situationen möglichst genau geschildert werden, insbesondere Zeitpunkt, Häufigkeit und Intensität der Geruchsbelästigung. Gleichzeitig ist eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels zu setzen. Die Mitteilung hat unverzüglich und per Einschreiben zu erfolgen. Mit der schriftlichen Mängelanzeige beginnt der Zeitraum, für den eine Mietzinsreduktion nach Art. 259d OR verlangt werden kann.
Bleibt der Vermieter trotz Fristsetzung untätig, kann der Mieter künftige Mietzinse bei der zuständigen kantonalen Stelle hinterlegen. Die Hinterlegung dient als Druckmittel und setzt voraus, dass zuvor die Mängelbehebung verlangt wurde. Wichtig ist, dass die Schlichtungsbehörde innert 30 Tagen nach Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses angerufen wird, da andernfalls die hinterlegten Mietzinse dem Vermieter ausbezahlt werden.
Wenn der Mangel nicht so erheblich ist, kann der Mieter unter Umständen eine sogenannte Ersatzvornahme auf Kosten des Vermieters vornehmen oder bei nachweisbarem Schaden – etwa durch Reinigungsaufwand oder beschädigte Gegenstände – Schadenersatz verlangen, ebenfalls nach vorgängiger Mängelanzeige.
Sollten Sie Fragen im Bereich des Mietrechts haben, stehen Ihnen unsere Anwältinnen und Anwälte gerne beratend zur Seite.