Rechtliche Grundlage
Gemäss Art. 712a ff. ZGB ist das Stockwerkeigentum ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.
Somit ist ein Stockwerkeigentümer Eigentümer eines Miteigentumsanteils an der gesamten Liegenschaft und verfügt über ein Sonderrecht an bestimmten Räumen. Dieses Sonderrecht berechtigt ihn, die entsprechende Wohnung oder Räume allein zu nutzen und im Innenbereich auszubauen.
Gemeinschaftlicher Teil
Nach Art. 712b Abs. 2 Ziff. 1 ZGB gehört der Boden einer Liegenschaft, die im Stockwerkeigentum steht, zu den gemeinschaftlichen Teilen. Das bedeutet, dass Gärten, Sitzplätze oder Aussenparkplätze allen Eigentümern gemeinsam gehören und – sofern keine abweichende Regelung im Reglement der Stockwerkeigentümer besteht – von allen genutzt werden dürfen.
Zwingend gemeinschaftlich, also nicht durch ein Reglement der Stockwerkeigentümer abänderbar, sind nach Art. 712b Abs. 2 ZGB:
- Boden: Sowohl der Untergrund des Gebäudes als auch unbebaute Flächen wie Gärten, Autoabstellplätze, Carports oder Kinderspielplätze gehören allen Eigentümern gemeinsam. Am unbebauten Boden können jedoch Sondernutzungsrechte eingeräumt werden.
- Elementare Gebäudeteile: Tragende Konstruktionen wie Fundament, Boden- und Deckenteile, tragende Mauern und Dach
- Gebäudeteile, welche die äussere Gestalt und das Erscheinungsbild des Gebäudes bestimmen, etwa Fenstersimse, Fenstergitter, Eingangstüren oder der Aussenverputz.
- Gemeinsame Anlagen und Einrichtungen, die ihrer Funktion nach für alle Stockwerkeigentümer bestimmt sind, etwa Treppenhäuser, Aufzüge, Leitungen, Zentralheizungen, Lüftungsanlagen oder Waschküchen.
Sonderrecht
Damit eine Einheit sonderrechtsfähig ist, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein:
- Wirtschaftliche Einheit:
Die Räume müssen einen bestimmten Zweck selbstständig erfüllen können (z. B. Wohnung, Büro oder Gewerberaum). Wohnungen benötigen beispielsweise eine grundlegende Infrastruktur wie sanitäre Anlagen. - Abgeschlossenheit:
Die Einheit muss baulich klar abgegrenzt sein, also durch Wände, Boden und Decke vollständig von anderen Einheiten und gemeinschaftlichen Teilen getrennt sein. - Eigener Zugang:
Die Einheit muss erreichbar sein, ohne dass Räume betreten werden müssen, die im Sonderrecht anderer Eigentümer stehen. Der Zugang erfolgt in der Regel über gemeinschaftliche Bereiche wie Treppenhaus oder Korridor.
Sondernutzung
Die zwingende Zuordnung, dass eine Einheit zu den gemeinschaftlichen Teilen gehört, schliesst nicht aus, dass Teile dieser Einheiten durch Errichtung einer Dienstbarkeit oder durch reglementarische Zuweisung einem Stockwerkeigentümer zur Sondernutzung und damit zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden. Es handelt sich dabei um gemeinschaftliche Teile der Liegenschaft, die mit einem Sondernutzungsrecht versehen sind. So kann beispielsweise der Garten einer Erdgeschosswohnung dem Stockwerkeigentümer einem bestimmten Stockwerkeigentümer zur ausschliesslichen Nutzung zugewiesen werden.
Stockwerkeigentumsreglement
Ein Stockwerkeigentumsreglement hilft, Streitigkeiten und Missverständnisse innerhalb der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu vermeiden. Darin können Regelungen getroffen werden, die das Gesetz ergänzen oder konkretisieren. Im Reglement sollte möglichst klar festgelegt werden, welche Gebäudeteile zum Sonderrecht gehören, welche Sondernutzungen bestehen und welche Gebäudeteile gemeinschaftlich sind.
Sollten Sie Fragen im Bereich Stockwerkeigentums oder beim Verfassen eines Reglements der Stockwerkeigentümer haben, stehen Ihnen die Anwältinnen und Anwälte der Pilatushof AG zur Verfügung.