Die kündigende Partei muss die Kündigung jedoch zwingend begründen, sofern dies von der anderen Partei verlangt wird. Dabei kann eine mangelhafte Begründung ein Anzeichen dafür sein, dass kein schützenswertes Interesse an der Kündigung besteht.
Wird der angegebene Kündigungsgrund nur vorgeschoben und ist der wahre Grund für die Kündigung nicht feststellbar, gilt sie als treuwidrig. Es ist Aufgabe des Kündigungsempfängers, zu beweisen, dass eine Kündigung vorliegt, die gegen Treu und Glauben verstösst.
Vermeidbarer nächtlicher Lärm, der den anderen Mieterinnen und Mietern regelmässig den Schlaf raubt, gehört nicht zum normalen Gebrauch einer Mietwohnung. Somit ist eine ordentliche Kündigung aufgrund nächtlichen Lärms auch nicht missbräuchlich, wenn die lärmverursachende Mieterschaft trotz Reklamationen der anderen Mieterinnen und Mieter ihre nächtlichen Tätigkeiten nicht auf eine normale Lautstärke beschränkt. Dabei sollte vorgängig jedoch ein schriftlicher Hinweis auf die Hausordnung und die gesetzliche Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme durch die Vermieterschaft erfolgen und Beweise für die Kündigungsbegründung gesichert werden.
Folglich ist nächtliche Lärmbelästigung ein zulässiger Grund für eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter bzw. die Vermieterin. Ausserdem ist eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR möglich, sofern die Mieterschaft trotz schriftlicher Mahnung seine Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme weiter verletzt.
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