Gemäss Artikel 712a Abs. 2 ZGB ist der Stockwerkeigentümer in der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung seiner eigenen Räume frei, darf jedoch keinem anderen Stockwerkeigentümer die Ausübung des gleichen Rechtes erschweren und die gemeinschaftlichen Bauteile, Anlagen und Einrichtungen in keiner Weise beschädigen oder in ihrer Funktion und äusseren Erscheinung beeinträchtigen.
Regelmässige Vermietungen als Ferienwohnung können jedoch zu Problemen führen, wenn Gäste gemeinschaftliche Einrichtungen nutzen (bspw. Poolanlage, Dachterrasse, Waschanlage) und möglicherweise die Ruhezeiten nicht einhalten.
Die Grenzen der freien Nutzung sind im Gesetz oder im Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft festgelegt. Es ist wichtig zu beachten, dass die Möglichkeit, das Sonderrecht einzuschränken, nicht unbegrenzt ist. Einschränkungen müssen rechtlich gerechtfertigt sein und dürfen nicht den Kern des Sonderrechts verletzen.
Zu unterscheiden gilt es ferner zwischen einer reinen Nutzungsänderung und einer Zweckänderung des Eigentums. Eine Zweckänderung erfordert die Zustimmung aller Eigentümer und betrifft die Gesamtcharakteristik der Liegenschaft, während für eine Nutzungsänderung die Zustimmung der Mehrheit genügt, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt.
Im Urteil des Bundesgerichts 5A_436/2018 vom 4. April 2019 wurde über einen Fall entschieden, in dem eine Eigentumswohnung mit gehobenem Standard über Airbnb vermietet wurde. Die Airbnb-Gäste nutzten die Gemeinschaftssauna und den Pool, was zu juristischen Auseinandersetzungen mit den anderen Eigentümern führte. Das Gericht entschied, dass die Nutzung der gemeinsamen Infrastruktur durch Airbnb-Gäste die Rechte der anderen Eigentümer beeinträchtigte. Insbesondere wies das Gericht darauf hin, dass das Hausreglement von Anfang an Nutzungen mit hohem Kundenverkehr, wie etwa durch eine Arztpraxis, untersagte.
Es ist wichtig zu betonen, dass dieses Urteil nicht auf alle Fälle von Stockwerkeigentum übertragbar ist. Die Zulässigkeit der Vermietung über Airbnb hängt von den individuellen Umständen und den Bestimmungen des Reglements ab. Die Vermietung einer Stockwerkeigentumswohnung über Airbnb kann je nach Umständen des Einzelfalles eine Nutzungsänderung oder aber auch eine Zweckänderung des Grundstückes insgesamt bewirken – das muss sie aber nicht. Letzteres bedarf die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer. Jeder Fall muss daher einzeln bewertet werden. Letztlich ist es ratsam, sich bei Fragen zur Rechtmässigkeit der Vermietung rechtlichen Rat einzuholen.