Was ist eine Immobiliengesellschaft?
Eine Immobiliengesellschaft ist in der Regel eine Kapitalgesellschaft (AG oder GmbH), deren Zweck im Halten und Verwalten von Immobilien besteht. Die Liegenschaften gehören dabei nicht mehr einer Privatperson, sondern der Gesellschaft. Diese wird zur Steuer- und Rechtsträgerin der Immobilie.
Vorteile einer Immobiliengesellschaft
- Steuerliche Optimierung
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- Die Gewinne aus Mieteinnahmen werden mit der Gewinnsteuer besteuert – oft günstiger als die progressive Einkommenssteuer bei Privatpersonen.
- Durch Holdingstrukturen oder Beteiligungsabzüge können weitere Steuereffekte erzielt werden.
- Rechtliche Trennung und Risikominimierung
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- Die Haftung ist auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt.
- Private Vermögenswerte bleiben bei Problemen mit Mietern oder Schäden geschützt.
- Nachfolge- und Erbschaftsplanung
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- Die Weitergabe von Aktien oder Stammanteilen ist technisch einfacher als die Aufteilung einzelner Liegenschaften unter Erben.
- Klar definierbare Eigentumsverhältnisse und Unternehmensstrukturen erleichtern spätere Übertragungen.
Mögliche Nachteile und Fallstricke
- Steuerfolgen
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- Beim Verkauf von Immobilien durch eine Immobiliengesellschaft fallen, je nach Kanton, Gewinn- oder Grundstückgewinnsteuern an. Auch bei der privaten Veräusserung fallen (kantonale) Grundstückgewinnsteuern an, die unter Umständen niedriger sind und je nach dem aufgeschoben werden können.Die Steuerfolgen sind jedoch in beiden Fällen komplex und müssen sorgfältig geplant werden.
- Doppelbesteuerung
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- Gewinne werden auf Ebene der Gesellschaft versteuert – und bei Ausschüttung an die Gesellschafter nochmals als Dividende im Privatvermögen. Je nach Beteiligung ist ein sogenannter Beteiligungsabzug möglich.
- Gründungs- und Verwaltungskosten
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- Buchführung, Bilanzierung, Revision (je nach Grösse) sowie administrative Aufwände sind erheblich höher als bei privatem Besitz.
- Verkauf der Beteiligung
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- Je nach Kanton kann der Verkauf der Beteiligung eine Handänderung darstellen, bei der die Grundstückgewinnsteuer anfallen.
- Der Verkauf von Beteiligungen einer Immobiliengesellschaft kann sich schwierig gestalten, da Dritte oftmals die Liegenschaft direkt erwerben möchten.
Wann lohnt sich eine Immobiliengesellschaft?
Eine Immobiliengesellschaft ist insbesondere dann sinnvoll, wenn:
- mehrere Objekte professionell bewirtschaftet werden (ab 2–3 Renditeliegenschaften).
- eine langfristige Vermögensplanung oder Nachfolgeregelung angestrebt wird.
- eine klare Trennung von Geschäfts- und Privatvermögen gewünscht wird.
Fazit: Abwägen statt Schnellschuss
Eine Immobiliengesellschaft kann in vielen Fällen steuerlich und rechtlich sinnvoll sein – doch nicht ohne sorgfältige Analyse. Entscheidend sind Standort, Ertragssituation, Halteabsicht, Nachfolgeplanung und persönliche Steuerbelastung.
Unsere Kanzlei berät Sie gerne bei der rechtlichen Ausgestaltung Ihrer Immobilienstruktur.