Müssen wir uns in den Erneuerungsfonds einkaufen?

Planungs- & Baurecht

Wir planen eine Wohnung in einer bestehenden Überbauung erwerben. Wir fragen uns u.a. wie es dabei mit unseren Rechten und Pflichten bezüglich Erneuerungsfonds aussieht. Sind wir durch Erwerb von Stockwerkeigentum daran automatisch beteiligt? Oder müssen wir uns einkaufen?

Bei Fragen rund um das Stockwerkeigentum als besondere Form des Miteigentums gilt zunächst das Reglement über die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Damit es über künftige Handänderungen hinaus unverändert gilt, sollte es im Grundbuch angemerkt werden. Das Reglement ergänzt die gesetzlichen Regeln des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Art. 712a ff. ZGB).
 

Verteilung gemeinschaftlicher Kosten und Lasten

Die Stockwerkeigentümer haben von Gesetzes wegen an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten. Dazu gehören namentlich die Auslagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen (Art. 712h ZGB). Für grössere längerfristige Investitionen sollte – muss aber nicht – ein sog. Erneuerungsfonds angelegt werden. Eine gesetzliche Verpflichtung gibt es dazu nicht.
 

Erneuerungsfonds

Beim Erneuerungsfonds handelt es sich um ein zweckgebundenes Sondervermögen, an welchem die Stockwerkeigentümer gemeinsam berechtigt sind. Auf diese Weise kann über Jahre hinweg dasjenige Geld angespart werden, das für den Erhalt der Gebäudesubstanz sowie der gemeinsamen technischen Anlagen benötigt wird. Ein Erneuerungsfonds ist also dringend zu empfehlen.
 

Reglement umschreibt Kapitalverwendung

Mit dem Reglement oder durch Beschluss wird – am besten möglichst präzise – festgelegt, wofür das Geld im Erneuerungsfonds gebraucht werden darf (Zweckbestimmung). Dieser wird durch regelmässig wiederkehrende Beiträge von jedem Stockwerkeigentümer gemäss seinem Wertanteil oder gemäss separatem Kostenreglement geäufnet.
 

Beiträge bleiben im Fonds

Das Kapital des Erneuerungsfonds ist Gemeinschaftsvermögen. Einzelne Parteien können keinen Anspruch auf das von ihnen einbezahlte Geld erheben, auch nicht bei einem Verkauf der Wohnung. In der Praxis wird im Verkaufsfall der von der Verwaltung für jeden Stockwerkeigentümer aufgeschlüsselten Anteil an Erneuerungsfonds der Einfachheit halber oft auf den Kaufpreis geschlagen. Der vom bisherigen Eigentümer vorschussweise geleistete Betrag ist so wertmässig im Kaufpreis enthalten. So verliert der Veräusserer seine Investition nicht und der Erwerbende erwirbt neben dem Stockwerkeigentum auch den anteilsmässigen Anspruch auf den Fonds.

Die Aushändigung der Verwaltungsbelege schafft dabei Sicherheit für beide Parteien. Anderenfalls droht dem Erwerbenden ein Doppelzahlungsrisiko: Denn die Gemeinschaft hat für die Beiträge jedes Einzelnen ein gesetzliches Pfandrecht, welches sich auf die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen erstreckt (Art. 712i ZGB).