Nutzung Gartensitzplatz im Stockwerkeigentum

Planungs- & Baurecht

Die neuen Miteigentümer im Erdgeschoss haben uns kürzlich informiert, dass sie auf dem Sitzplatz (Sondernutzung) einen Whirlpool aufstellen werden. Wir finden, dass sie dafür vorgängig das schriftliche Einverständnis aller anderen Miteigentümer einholen und über den Wasserverbrauch u.a. detailliert informieren müssen. Ausserdem befürchten wir Lärmimmissionen. Was können wir dagegen tun?

Die Freiheit der beliebigen Ausübung des Eigentums ist nicht grenzenlos, sondern wird im Interesse des Zusammenlebens auf engem Raum durch das Nachbarrecht eingeschränkt. In erster Linie sind Reglemente und Hausordnungen massgeblich.

 

Nutzung gemäss Reglement

Der neue Stockwerkeigentümer verfügt am Sitzplatz über ein ausschliessliches Nutzungsrecht. Im Interesse der Stockwerkeigentümer und um allfälligen Streitereien vorzubeugen empfiehlt es sich, dieses im Reglement möglichst präzise und klar zu umschreiben. Eine ausschliessliche Nutzung bedeutet nämlich nicht, dass man diesen Gebäudeteil beliebig gestalten und bauliche Änderungen vornehmen kann. Je weniger Regelungen das Reglement enthält, umso eingeschränkter sind die Nutzungsmöglichkeiten. Wenn das Reglement Ihrer Gemeinschaft z.B. einen Whirlpool nicht ausdrücklich erlaubt, darf der neue Stockwerkeigentümer die Veränderung somit nur mit Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer realisieren (qualifiziertes Mehr nach Köpfen und nach Wertquoten).

 

Mehrverbrauch von Wasser und Strom

Ohne anderslautende Regelung im Reglement werden sämtliche Kosten – also auch die Betriebskosten – im Verhältnis der Wertanteile der Wohnungen verteilt. Das gilt auch für neue (kostentreibende) Anlagen, die hauptsächlich oder ausschliesslich einem einzigen Miteigentümer dienen. Folglich bedarf es daher einer ergänzenden Regelung, wenn die daran nicht beteiligten Miteigentümer kostenmässig nicht belastet werden sollen. Es ist Ihnen daher zu empfehlen, an der nächsten StWE-Versammlung eine ergänzende Kostenregelung im Nutzungs- und Verwaltungsreglement zu beantragen.

Neben der rechtlichen Regelung stellt sich aber auch die praktische Frage, wie der Mehrverbrauch von Wasser und Strom (Heizenergie) gemessen werden soll. Erweist sich eine separate Messung und damit Abrechnung als technisch oder baulich unmöglich, bleibt wohl einzig eine Korrektur über die Wertanteile der Wohnung oder eine separate Abgabe des bevorzugten Miteigentümers.

 

Kein übermässiger Lärm bei gewöhnlichem Badeplausch

Im Zusammenhang mit der Whirlpool-Nutzung entstehen unumgänglich Laute und Geräusche, welche von Nachbarn als Lärmimmissionen wahrgenommen werden können. Immissionen von einem Stockwerkeigentum auf ein anderes sind zulässig, soweit sie nicht zu einer übermässigen Einwirkung auf Eigentum des Miteigentümers führen (ZGB 684 I). So sind Gespräche auf dem Gartensitzplatz nach der allgemeinen Lebenserfahrung üblich und von den Nachbarn zu dulden. Verboten sind etwa alle Einwirkungen, die schädlich oder nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigt sind (ZGB 684 II). Dabei spielen auch die Umgebung (Quartier) und die Tageszeit eine massgebliche Rolle. Eine Pool-Party um Mitternacht wird das zu tolerierende Mass wohl sprengen.

 

Keine Baubewilligung erforderlich

Für das Aufstellen und die gewöhnliche Nutzung eines Whirlpools benötigt der Miteigentümer – im Gegensatz zu einem Swimmingpool – keine öffentlich-rechtliche Baubewilligung. Gemäss einem Luzerner Gerichtsentscheid vom 13.07.2009 kann das Baden in einem Whirlpool im Allgemeinen nicht übermässige Lärmimmissionen verursachen, welche in einem Baubewilligungsverfahren überprüft werden müssten.