Stockwerkeigentum: Kann man aus der Gemeinschaft austreten?

Planungs- & Baurecht

In unserer Stockwerkeigentümergemeinschaft führen wir momentan eine Diskussion über die Erneuerung der Heizungsanlage. Dabei gehen die Meinungen darüber, ob überhaupt und welcher Art, ziemlich weit auseinander. Im Reglement ist ein Austritt nicht geregelt. Darf ein einzelner Stockwerkeigentümer selbst entscheiden und sogar austreten, oder muss er in der Gemeinschaft verbleiben?

Bei Fragen rund um das Stockwerkeigentum als besondere Form des Miteigentums gilt zunächst das Reglement über die Stockwerkeigentümergemeinschaft. Darin sind vor allem die Verwaltung und Benutzung des (Wohn-) Objekts sowie der Gemeinschaft besondere Anliegen geregelt. Damit es über künftige Handänderungen hinaus unverändert gilt, sollte es im Grundbuch angemerkt werden. Das Reglement ergänzt die gesetzlichen Regeln des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Art. 712a ff. ZGB).

 

Verteilung gemeinschaftlicher Kosten und Lasten

Die Stockwerkeigentümer haben von Gesetzes wegen an die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten. Dazu gehören namentlich die Auslagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen (Art. 712h ZGB). Für längerfristige Investitionen sollte – muss aber nicht – ein sog. Erneuerungsfonds angelegt werden. Beschliesst die Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, die Fondserrichtung, haben sich alle daran zu beteiligen.

 

Stockwerkeigentum als Zwangsgemeinschaft

Der Eigentümer muss sich auch an den Kosten des Unterhaltes der gemeinschaftlichen Bauteile und an den gemeinschaftlichen Betriebskosten beteiligen. Da die Mitgliedschaft untrennbar mit dem jeweiligen Anteil am Stockwerkeigentum verbunden ist, kommt dem Stockwerkeigentümer kein Recht zu, auf eine Mitgliedschaft zu verzichten, solange er Eigentum an einem Stockwerkanteil hat. Die Stockwerkgemeinschaft ist insoweit auch eine sog. Zwangs- oder Schicksalsgemeinschaft. Den freiwilligen Austritt eines Stockwerkeigentümers – klar abzugrenzen vom Fall eines zwangsweisen Ausschlusses – sieht das Stockwerkeigentumsrecht darum gar nicht vor. Es gibt einzig die Aufhebung von Stockwerkeigentum durch die übereinstimmende Willenserklärung aller Stockwerkeigentümer (Aufhebungsvereinbarung). An gemeinschaftlich genutzten Anlagen muss sich darum jeder wohl oder übel beteiligen. Vorstellbar ist immerhin der von der Regel abweichende Fall, dass die anderen Stockwerkeigentümer eine andere, separate Lösung des Abweichlers – soweit auch technisch umsetzbar – akzeptieren und ihn insoweit ausdrücklich von einer Kostenbeteiligung befreien (Versammlungsbeschluss). Bei einer Heizungsanlage dürfte die Realisierung von zwei Modellen anstelle einer einheitlichen Lösung allerdings von vornherein an den Platzverhältnissen und Kostenfolgen scheitern.

 

Einflussnahme mittels Stimmrecht

Welche Variante sich durchsetzt, hängt vom Stimmrecht als das wichtigste Mitwirkungsrecht von jedem Stockwerkeigentümer an der gemeinschaftlichen Willensbildung ab. Das schweizerische Recht unterscheidet zwischen notwendigen, nützlichen und luxuriösen baulichen Massnahmen, für deren Beschlussfassung unterschiedliche Zustimmungserfordernisse in der Stockwerkeigentümerversammlung gelten. So werden je nach Bedeutung der Sache und der Tragweite eines positiven Entscheides einfache oder qualifizierte Mehrheiten oder gar Einstimmigkeit der abgegebenen Stimmen verlangt (Art. 646 ff. ZGB). Ohne anderslautende Regelung im Reglement werden sämtliche Kosten – also auch die Betriebskosten – im Verhältnis der Wertanteile der Wohnungen verteilt.