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– Juli 12, 2022

Wohnungskündigung aufgrund eines Umbaus: Was gilt es zu beachten?

Wir besitzen eine ältere Mietliegenschaft mit langjährigen Mieterinnen und Mietern. Wir sind aufgrund des Alters der Liegenschaft dazu gezwungen, diese zu sanieren. Was gilt es zu beachten, wenn wir das Mietverhältnis aufgrund dieser Umbauarbeiten auflösen müssen?

Für die Kündigung eines Mietvertrags braucht es gemäss Art. 271 Abs. 1 OR keine besonderen Gründe, solange sie sich innerhalb der Schranken von Treu und Glauben abspielt (Art. 2 ZGB). Grundsätzlich verstösst eine Kündigung nicht gegen Treu und Glauben, wenn diese aufgrund von Umbauarbeiten erfolgt. Missbräuchlich ist die Kündigung erst dann, wenn im Zeitpunkt der Kündigung schon offensichtlich klar war, dass eine Baubewilligung nicht erteilt werden würde, wenn das Bauprojekt nicht ausgereift war oder die Finanzierung der Renovationsarbeiten noch nicht sichergestellt wurde. Dass die ursprünglichen Umbauarbeiten nicht wie geplant bewilligt werden, ohne dass dies im Vornherein offensichtlich war, bedeutet jedoch nicht direkt die Missbräuchlichkeit der Kündigung.

Wurde das Baugesuch noch vor der ausgesprochenen Kündigung geprüft und stellte sich kein Hindernis für eine allfällige Bewilligung der Vorhaben heraus, ist die Kündigung auch nicht missbräuchlich, wenn trotz Überprüfung schlussendlich keine Bewilligung erteilt wird (BGer 4A/2021).

Falls es sich jedoch um Sanierungsarbeiten handelt, bei welchen die Mieter unter Umständen in der Wohnung verbleiben könnten, da die Arbeiten nicht oder nur unerheblich durch den Verbleib der Mieter gestört werden, kann eine Kündigung als missbräuchlich ausgelegt werden.

Das Mietverhältnis darf somit mit dem Grund von Umbauarbeiten aufgelöst werden, sofern die Erteilung einer Baubewilligung möglich wäre. Wenn es sich jedoch um Sanierungsarbeiten handelt, welche durch den Verbleib der Mieter in der Wohnung nicht gestört werden, kann es sich unter Umständen um eine missbräuchliche Kündigung handeln.

Beachten Sie, dass für die Kündigung die Formvorschriften gem. Art. 266l ff. OR eingehalten werden müssen. Wenn die Formvorschriften nicht eingehalten werden, gilt die Kündigung als nichtig (Art. 266o OR), d.h. die Kündigung entfaltet keine rechtliche Wirkung und müsste erneut ausgesprochen werden.  

Haben Sie Fragen zu mietrechtlichen Angelegenheiten? Unsere Anwältinnen und Anwälte beraten Sie gerne.

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