Mietrecht

1. Mietzins überprüfen und Senkungsbegehren stellen: Falls die Vermieterin den Mietzins infolge Senkung des Referenzzinssatzes nicht von sich aus senkt, hat der Mieter die Möglichkeit, ein schriftliches Senkungsbegehren zu stellen. Beachten Sie, dass die Senkung des Mietzinses nur auf den nächsten Kündigungstermin und nicht rückwirkend möglich ist. Prüfen Sie zudem Ihren Mietvertrag bzw. Ihre letzte Mietvertragsänderung, um festzustellen, auf welchem Referenzzinssatz Ihr Mietzins basiert. In Ihrem Senkungsbegehren ist eine entsprechende Anpassung des Mietzinses auf den nächstmöglichen Kündigungstermin zu verlangen. Das Senkungsbegehren ist schriftlich zu stellen und muss vor Beginn der nächsten Kündigungsfrist bei der Vermieterin eintreffen. Wir empfehlen, Ihr Senkungsbegehren zu Beweiszwecken eingeschrieben oder per A-Post Plus zu versenden und die Vermieterin um eine Stellungnahme innert 30 Tagen zu ersuchen.
2. Antwort der Vermieterin abwarten und prüfen: Die Vermieterin hat die Möglichkeit, innerhalb von 30 Tagen ab Erhalt zum Senkungsbegehren Stellung zu nehmen. Die Vermieterin kann den Senkungsanspruch beispielsweise mit der Teuerung oder gesteigerten Betriebs- und Unterhaltskosten verrechnen, sich auf den Standpunkt stellen, der Mietzins sei orts- und quartierüblich oder sie erwirtschafte keinen angemessenen Ertrag bzw. Nettorendite.
3. Schlichtungsgesuch einreichen: Falls Sie mit der Antwort der Vermieterin nicht einverstanden sind, können Sie innert 30 Tagen seit Erhalt des Antwortschreibens, jedoch spätestens innert 60 Tagen ab Versand Ihres Senkungsbegehrens, ein Schlichtungsgesuch einreichen. Antwortet die Vermieterin überhaupt nicht, so können Sie ebenfalls nach Ablauf von 30 Tagen (spätestens aber innert 60 Tagen ab Versand Ihres Senkungsbegehrens) ein Schlichtungsgesuch einreichen. Werden die vorgenannten Fristen nicht eingehalten, kann ein neues Senkungsbegehren gestellt werden. Im Verfahren hat die Vermieterin ihre Einwendungen gegen die Mietzinssenkung zu belegen.

Nebst der Möglichkeit einer Betreibung, kann die Vermieterin den Mietvertrag ausserordentlich kündigen. Bei der ausserordentlichen Kündigung infolge Zahlungsverzugs gemäss Art. 257d OR sind jedoch verschiedene Vorschriften und Fristen zu beachten.

1. Die Mieterschaft befindet sich in Zahlungsverzug: Damit die Mieterschaft in Zahlungsverzug ist, müssen der Mietzins oder die Nebenkosten fällig sein. Prüfen Sie den Mietvertrag, ob der Mietzins monatlich im Voraus oder am Monatsende zu bezahlen ist.
2. Schriftliche Zahlungsfrist ansetzen: Bei Zahlungsverzug kann die Vermieterin die Mieterschaft zur Zahlung innerhalb von 30 Tagen auffordern und die Kündigung androhen. In diesem Schreiben ist auf das Nachfolgende zu achten:

• Der fällige Betrag ist zu beziffern.
• Eine Frist von mindestens 30 Tagen für die Bezahlung ist festzuhalten.
• Der Mieterschaft muss angedroht werden, dass das Mietverhältnis infolge Zahlungsverzugs bei Nichtzahlung innert der Frist vorzeitig bzw. ausserordentlich gekündigt werde.
• Ein eingeschriebener Brief wird zu Beweiszwecken empfohlen.
• Bei Familienwohnungen oder Wohnungen von eingetragenen Partnern muss das Schreiben beiden Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern separat zugestellt werden (vgl. Art. 266n OR).

3. Ausserordentliche Kündigung sprechen: Bezahlt die Mieterschaft die fälligen und gemahnten Mietzinse und/oder Nebenkosten nicht innert dieser 30 Tagen, kann die Vermieterin mit einer Frist von weiteren 30 Tagen auf das Ende eines Monats die Kündigung aussprechen. Diesbezüglich gilt es das Folgende zu beachten:

• Ein eingeschriebener Brief wird zu Beweiszwecken empfohlen.
• Die Kündigung kann erst nach Ablauf der Zahlungsfrist ausgesprochen werden. Jedoch darf nicht zu lange zugewartet werden, ansonsten verfällt das Recht auf Kündigung.

Exkurs Berechnung der 30-tägigen Zahlungsfrist: Die Zahlungsfrist beginnt am Tag nach dem Empfang der Zahlungsaufforderung zu laufen. Wurde das Schreiben per Einschreiben versandt, kann die Vermieterin mittels Sendungsnachverfolgung überprüfen, wann das Schreiben abgeholt wurde. Wird die Sendung nicht abgeholt, gilt am siebten Tag der Abholfrist das Schreiben als zugestellt und die Zahlungsfrist beginnt am nachfolgenden Tag zu laufen.

• Die Kündigungsfrist von 30 Tagen ist zu beachten. Der zulässige Kündigungstermin ist jedoch jeweils erst Ende Monat.
• Die Kündigung ist mit dem amtlich genehmigten Formular zuzustellen.
• Der Zahlungsverzug als Grund für die Kündigung ist aufzuführen.
• Bei Familienwohnungen oder Wohnungen von eingetragenen Partnern muss die Kündigung beiden Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern separat zugestellt werden.

Exkurs Anfechtung der ausserordentlichen Kündigung: 30 Tage ab Empfang der Kündigung kann der Mieter bzw. die Mieterin die Kündigung anfechten und diesbezüglich an die Schlichtungsbehörde gelangen. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist jedoch ausgeschlossen.